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Comment sécuriser la mise en œuvre de l’article 19-2 pour le recouvrement des charges de copropriété ?

Publié le : 15/07/2026 15 juillet juil. 07 2026
Brèves Juridiques / Droit immobilier et urbanisme

La procédure accélérée au fond constitue un outil privilégié de recouvrement des charges de copropriété. Encore faut-il que ses conditions d’ouverture soient strictement respectées. Par un arrêt du 18 juin 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-19.950), la Cour de cassation encadre avec rigueur l’application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, tant sur la précision de la mise en demeure préalable que sur l’étendue des demandes recevables.

Une mise en demeure insuffisamment détaillée ne permet pas l’exigibilité anticipée des charges

La procédure prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 autorise, en cas d’impayé, l’exigibilité anticipée des provisions et des sommes dues au titre des charges de copropriété. Ce mécanisme dérogatoire suppose toutefois l’envoi préalable d’une mise en demeure demeurée infructueuse pendant un mois. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produisait notamment des procès-verbaux d’assemblées générales, un décompte de créance ainsi qu’une mise en demeure accompagnée d’un relevé de compte. La cour d’appel avait estimé ces éléments suffisants pour accueillir la demande en paiement. La troisième chambre civile censure cette appréciation. Elle rappelle que la mise en demeure doit mentionner avec précision la nature et le montant des provisions impayées. Les juges du fond devaient donc vérifier si ce document détaillait effectivement les sommes ouvrant droit à l’exigibilité anticipée et constater la défaillance persistante de la copropriétaire dans le délai d’un mois. À défaut, la décision se trouve privée de base légale.

La procédure accélérée au fond ne peut accueillir des demandes indemnitaires autonomes

L’arrêt précise également le périmètre matériel de la procédure. Le syndicat sollicitait, en sus des charges, le remboursement de frais de déménagement engagés lors de travaux réalisés dans l’immeuble. La cour d’appel avait admis cette demande en raison de son lien avec le litige principal. La Cour de cassation adopte une position inverse. Elle souligne que le président du tribunal judiciaire, saisi selon la procédure accélérée au fond, ne peut statuer que dans les limites strictement définies par l’article 19-2. Ce texte vise exclusivement les provisions et sommes exigibles au titre des charges de copropriété. Une demande indemnitaire, même en relation avec les rapports financiers entre le syndicat et un copropriétaire, demeure étrangère au champ de cette procédure spéciale. L’arrêt confirme ainsi une interprétation stricte du dispositif de recouvrement accéléré.
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