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Contrat de construction de maison individuelle : précisions sur le point de départ des pénalités et l’exclusion de la force majeure

Publié le : 10/06/2026 10 juin juin 06 2026
Brèves Juridiques / Droit immobilier et urbanisme

Le calcul des pénalités de retard dans un contrat de construction de maison individuelle conditionne directement le montant des sommes susceptibles d’être dues au maître de l’ouvrage. Lorsque le chantier ne démarre pas à la date initialement envisagée, la détermination du point de départ du délai d’exécution devient déterminante. Par un arrêt du 26 mars 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-14.789), la Cour de cassation précise les règles applicables, tant sur l’incidence des conditions suspensives que sur l’invocation de la force majeure en cours d’expertise judiciaire. La décision est consultable sur Legifrance : Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-14.789.

Le point de départ des pénalités dépend de la levée des conditions suspensives

Plusieurs particuliers avaient conclu des contrats comportant des conditions suspensives, notamment la fourniture de la garantie de livraison et de l’assurance dommages-ouvrage. Ces garanties, légalement exigées, conditionnaient l’ouverture du chantier. En pratique, leur obtention était intervenue plusieurs mois après la signature, empêchant le dépôt de la déclaration d’ouverture de chantier. La cour d’appel avait estimé que le délai contractuel d’exécution ne pouvait commencer à courir qu’à compter de la réalisation effective de ces conditions et du démarrage réel des travaux. La troisième chambre civile approuve ce raisonnement. Elle rappelle que lorsque les conditions suspensives retardent objectivement l’ouverture du chantier, le délai d’exécution ne débute qu’au moment de leur levée. Elle précise également que la poursuite du contrat peut caractériser une renonciation à se prévaloir de sa caducité. Le retard doit donc être apprécié à partir du moment où les travaux ont effectivement pu commencer.

Les incidents d’expertise ne constituent pas une force majeure si le désordre est imputable au constructeur

La cour d’appel avait admis que des incidents survenus lors d’une expertise judiciaire, tels que le décès de l’expert ou l’annulation d’un rapport pour partialité, constituaient un cas de force majeure partiellement exonératoire, justifiant une réduction des pénalités de retard. La Cour de cassation censure cette analyse. Elle rappelle que la force majeure suppose un événement extérieur au débiteur. Or les désordres ayant justifié l’expertise étaient imputables au constructeur. Les difficultés rencontrées au cours des opérations d’expertise, même si elles ont prolongé la procédure, ne présentent pas le caractère d’extériorité requis. En conséquence, aucune exonération, même partielle, des pénalités de retard ne pouvait être retenue.
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